FIBRA y FIRBI: el auge inmobiliario que corre contra un reloj tributario
El beneficio fiscal que sostiene a estos vehículos vence el 31 de diciembre de 2026 — y el mercado sigue creciendo como si no lo supiera
zavala
Los FIBRA (fideicomisos de titulización, regulados por la Ley de Mercado de Valores) y los FIRBI (fondos de inversión, regulados por la Ley de Fondos de Inversión) son, en la práctica, dos moldes jurídicos distintos para un mismo producto: vehículos que canalizan capital hacia bienes inmuebles de renta y distribuyen esas rentas a los inversionistas con beneficios tributarios. Ambos comparten requisitos casi idénticos —al menos 70% del capital invertido en inmuebles de renta, un periodo de tenencia mínimo de cuatro años, distribución de al menos 95% de la utilidad neta distribuible, colocación exclusivamente por oferta pública primaria entre un mínimo de diez inversionistas no vinculados—, al punto de que pierden su condición y sus beneficios si dejan de cumplirlos. FIBRA Prime, el primer FIBRA peruano, ya administra más de US$ 340 millones en 50 propiedades comerciales, con un techo autorizado por la SMV de hasta US$ 500 millones en certificados, y colocó US$ 120 millones adicionales en diciembre de 2025 atrayendo a más de 400 inversionistas nuevos.
El dato que debería estar en cada análisis de este mercado: el reloj corre. El régimen que hace atractivos a los FIRBI —y, por conexión normativa, a los FIBRA— no es permanente: la Ley N.° 31650 prorrogó los beneficios tributarios (diferimiento del Impuesto a la Renta en aportes de inmuebles, tasa de retención definitiva de 5% sobre las rentas de arrendamiento, y diferimiento del Impuesto de Alcabala) únicamente hasta el 31 de diciembre de 2026. Es decir: mientras el mercado sigue captando capital fresco y anunciando nuevas colocaciones, el incentivo fiscal que sostiene la rentabilidad neta de estos vehículos vence en menos de cinco meses, sin que exista todavía una nueva prórroga aprobada.
No es la primera vez, y ese patrón es el problema de fondo. Este beneficio ya ha sido prorrogado en más de una ocasión desde su creación, lo que revela una dependencia estructural de un incentivo temporal para sostener un instrumento que, por diseño, exige compromisos de larguísimo plazo —cuatro años de tenencia mínima, portafolios institucionales, miles de inversionistas minoristas—. Ningún fondo puede planificar una estrategia a una década si su ventaja tributaria se decide, cada pocos años, en el filo de una ley de prórroga.
La duplicidad regulatoria que nadie ha resuelto. Si FIBRA y FIRBI cumplen exactamente los mismos requisitos de fondo y persiguen el mismo objetivo económico, cabe preguntarse por qué el Perú mantiene dos regímenes jurídicos paralelos —uno bajo el supervisor de mercado de valores, otro bajo la ley de fondos de inversión— en lugar de un solo vehículo unificado. La justificación técnica existe (estructura de fideicomiso versus estructura de fondo), pero desde la perspectiva del inversionista y del asesor legal, la duplicidad solo añade complejidad de elección sin una ventaja evidente para el mercado en su conjunto.
La tesis. El crecimiento de FIBRA y FIRBI en 2026 no es un dato aislado de éxito de mercado: es una apuesta colectiva de miles de inversionistas sobre la renovación de un beneficio tributario que, a la fecha de este paper, todavía no está garantizada. Un análisis serio de este mercado no puede limitarse a celebrar las cifras de colocación; debe advertir que la sostenibilidad de estos vehículos depende de que la normas le permitan sostenerse y proyectarse en el tiempo.