Los FIBRA (fideicomisos de titulizaci\u00f3n, regulados por la Ley de Mercado de Valores) y los FIRBI (fondos de inversi\u00f3n, regulados por la Ley de Fondos de Inversi\u00f3n) son, en la pr\u00e1ctica, dos moldes jur\u00eddicos distintos para un mismo producto: veh\u00edculos que canalizan capital hacia bienes inmuebles de renta y distribuyen esas rentas a los inversionistas con beneficios tributarios. Ambos comparten requisitos casi id\u00e9nticos \u2014al menos 70% del capital invertido en inmuebles de renta, un periodo de tenencia m\u00ednimo de cuatro a\u00f1os, distribuci\u00f3n de al menos 95% de la utilidad neta distribuible, colocaci\u00f3n exclusivamente por oferta p\u00fablica primaria entre un m\u00ednimo de diez inversionistas no vinculados\u2014, al punto de que pierden su condici\u00f3n y sus beneficios si dejan de cumplirlos. FIBRA Prime, el primer FIBRA peruano, ya administra m\u00e1s de US$ 340 millones en 50 propiedades comerciales, con un techo autorizado por la SMV de hasta US$ 500 millones en certificados, y coloc\u00f3 US$ 120 millones adicionales en diciembre de 2025 atrayendo a m\u00e1s de 400 inversionistas nuevos.<\/p>\n\n\n\n
El dato que deber\u00eda estar en cada an\u00e1lisis de este mercado: el reloj corre.<\/strong> El r\u00e9gimen que hace atractivos a los FIRBI \u2014y, por conexi\u00f3n normativa, a los FIBRA\u2014 no es permanente: la Ley N.\u00b0 31650 prorrog\u00f3 los beneficios tributarios (diferimiento del Impuesto a la Renta en aportes de inmuebles, tasa de retenci\u00f3n definitiva de 5% sobre las rentas de arrendamiento, y diferimiento del Impuesto de Alcabala) \u00fanicamente hasta el 31 de diciembre de 2026. Es decir: mientras el mercado sigue captando capital fresco y anunciando nuevas colocaciones, el incentivo fiscal que sostiene la rentabilidad neta de estos veh\u00edculos vence en menos de cinco meses, sin que exista todav\u00eda una nueva pr\u00f3rroga aprobada.<\/p>\n\n\n\n No es la primera vez, y ese patr\u00f3n es el problema de fondo.<\/strong> Este beneficio ya ha sido prorrogado en m\u00e1s de una ocasi\u00f3n desde su creaci\u00f3n, lo que revela una dependencia estructural de un incentivo temporal para sostener un instrumento que, por dise\u00f1o, exige compromisos de largu\u00edsimo plazo \u2014cuatro a\u00f1os de tenencia m\u00ednima, portafolios institucionales, miles de inversionistas minoristas\u2014. Ning\u00fan fondo puede planificar una estrategia a una d\u00e9cada si su ventaja tributaria se decide, cada pocos a\u00f1os, en el filo de una ley de pr\u00f3rroga.<\/p>\n\n\n\n La duplicidad regulatoria que nadie ha resuelto.<\/strong> Si FIBRA y FIRBI cumplen exactamente los mismos requisitos de fondo y persiguen el mismo objetivo econ\u00f3mico, cabe preguntarse por qu\u00e9 el Per\u00fa mantiene dos reg\u00edmenes jur\u00eddicos paralelos \u2014uno bajo el supervisor de mercado de valores, otro bajo la ley de fondos de inversi\u00f3n\u2014 en lugar de un solo veh\u00edculo unificado. La justificaci\u00f3n t\u00e9cnica existe (estructura de fideicomiso versus estructura de fondo), pero desde la perspectiva del inversionista y del asesor legal, la duplicidad solo a\u00f1ade complejidad de elecci\u00f3n sin una ventaja evidente para el mercado en su conjunto.<\/p>\n\n\n\n La tesis.<\/strong> El crecimiento de FIBRA y FIRBI en 2026 no es un dato aislado de \u00e9xito de mercado: es una apuesta colectiva de miles de inversionistas sobre la renovaci\u00f3n de un beneficio tributario que, a la fecha de este paper, todav\u00eda no est\u00e1 garantizada. Un an\u00e1lisis serio de este mercado no puede limitarse a celebrar las cifras de colocaci\u00f3n; debe advertir que la sostenibilidad de estos veh\u00edculos depende de que la normas le permitan sostenerse y proyectarse en el tiempo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" El beneficio fiscal que sostiene a estos veh\u00edculos vence el 31 de diciembre de 2026 \u2014 y el mercado sigue creciendo como si no lo supiera<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":373,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-186","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articulos"],"yoast_head":"\n